Comment nous calculons votre offre au comptant

Ce qui entre dans chaque donnée

Valeur après travaux

Ce que la maison se vend une fois entièrement rénovée. Nous la construisons à partir de ventes conclues — pas d’annonces en cours, qui sont des prix demandés, ni d’estimation automatique, qui ne voit pas que le bien comparable avait une cuisine neuve et pas le vôtre. Nous voulons trois ventes des trois à six derniers mois, dans un rayon d’environ huit cents mètres, de surface, âge, terrain et distribution similaires, puis nous ajustons les différences.

Chaque offre que nous envoyons nomme ces trois ventes avec adresse et date pour que vous puissiez les vérifier vous-même. Si un acheteur refuse de vous dire sur quels comparables repose son chiffre, ce chiffre n’est ancré dans rien de vérifiable.

Travaux

Le coût détaillé pour amener la maison à ce standard rénové, au prix que nos entreprises facturent aujourd’hui dans le comté de San Diego. Toiture, climatisation, tableau électrique, plomberie, fondations, fenêtres, cuisine, salles de bain, sols, peinture, extérieurs, permis et aléas. C’est la plus grande source d’écart entre deux offres sur la même maison, et la donnée qu’il vaut le plus la peine de nous contester. Si vous avez un devis d’entreprise qui dit que notre chiffre est élevé, montrez-le nous — nous le regarderons.

Coûts de portage

Nous possédons la maison pendant environ quatre à six mois. Pendant ce temps nous payons la taxe foncière, l’assurance d’un bien vacant en travaux (qui n’est pas donnée), les charges, et le coût du capital lui-même. En général environ 2,5 % de la valeur après travaux.

Coûts de revente

Quand nous vendons la maison finie, nous payons les mêmes frais que vous : commissions, notaire et titre, droits de mutation, et souvent une concession à l’acheteur final. Environ 7,5 % du prix de revente. C’est le coût qu’on oublie de notre côté, et c’est pourquoi l’écart ne peut pas être aussi mince que les vendeurs l’espèrent parfois.

Rendement

Environ 10 % de la valeur après travaux sur un projet standard. C’est la contrepartie du capital, de l’exécution et du risque réel que le marché se retourne ou que la rénovation révèle quelque chose de coûteux derrière une cloison. Tout acheteur qui vous dit ne pas intégrer de rendement soit n’est pas franc, soit ne signera pas.

Ce qui fait monter une offre

• Un emplacement où les maisons rénovées se vendent vite et de façon prévisible
• Des travaux cosmétiques plutôt que structurels — peinture et sols valent mieux que fondations et canalisations
• Un titre clair, un seul décideur, et aucune succession ni litige
• Une distribution et un terrain permettant une extension ou un logement supplémentaire
• De la souplesse sur la date de signature, qui réduit notre risque

Ce qui la fait baisser

• Mouvement de fondations, dégâts d’incendie, ou canalisation ou fosse septique défaillante
• Des surfaces sans permis qu’il faudra régulariser ou démolir
• Un emplacement difficile à assurer ou une copropriété en litige
• Des locataires très en dessous du marché avec de fortes protections
• Un calendrier de signature étiré qui allonge notre coût de portage

Quand ce calcul dit que vous ne devriez pas nous vendre

Quand le montant des travaux est faible. Une maison qui nécessite 15 000 dollars de peinture et de moquette ne laisse presque aucune marge dans la formule, ce qui signifie que notre offre sera nettement inférieure à ce que vous obtiendriez sur le marché libre même après commissions. Dans cette situation, mettez-la en vente. Nous vous le dirons, et nous préférons cela plutôt que de vous convaincre d’une mauvaise décision à laquelle vous repenserez pendant des années.