Vos options
Offre au comptant, agent, ou iBuyer ?
Nous vendons l’une de ces trois choses, alors lisez ceci avec le scepticisme qui s’impose — puis vérifiez chaque chiffre, car ils tiennent tous.
Passer par un agent produit le prix brut le plus élevé et prend le plus de temps, généralement 45 à 75 jours plus la préparation, et coûte 7 à 9 % en commissions et frais. Un acheteur au comptant produit un prix brut inférieur mais sans frais, sans travaux et avec une signature sous 7 à 21 jours. Un iBuyer national se situe entre les deux et facture des frais de service. Lequel vous rapporte le plus dépend presque entièrement de l’état de votre maison et du temps dont vous disposez.
| Nous vendre (comptant) | Passer par un agent | iBuyer national | |
|---|---|---|---|
| Délai jusqu’à un prix ferme | Sous 24 heures après la visite | 30 à 60 jours de visites avant une offre solide | 24 à 48 heures, souvent révisée après inspection |
| Délai type jusqu’à la signature | 7 à 21 jours, ou la date de votre choix | 45 à 75 jours en incluant le montage du prêt | 14 à 60 jours |
| Travaux et débarras | Aucun — laissez ce dont vous ne voulez pas | Généralement nécessaires pour être compétitif | Retenues pour travaux après inspection |
| Visites et portes ouvertes | Aucune | De 10 à plus de 30 inconnus chez vous | Aucune |
| Commission d’agent | 0 $ | 5 à 6 % du prix de vente | 0 $ de commission, plus de 5 % de frais de service |
| Frais de clôture | Nous payons les frais habituels du vendeur | Le vendeur paie 1 à 2 % | Déduits du produit |
| Refus de financement | Aucune banque impliquée | Environ 1 dossier sur 15 s’effondre | Aucune banque impliquée |
| Prix que vous recevez | Sous le marché — voyez le calcul | Le prix brut le plus élevé | Sous le marché, moins les frais |
La comparaison que les gens font mal
Les vendeurs comparent un prix affiché à une offre au comptant et concluent que la mise en vente gagne de cent mille dollars. Cette comparaison oppose un chiffre brut à un chiffre net, ce qui n’est pas une comparaison.
Voici une version honnête. Prenez une maison vieillotte de San Diego qui se mettrait en vente à 850 000 $ après 60 000 $ de préparation, ou qui se vendrait 610 000 $ au comptant aujourd’hui.
| Passer par un agent | Vendre au comptant | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 850 000 $ | 610 000 $ |
| Travaux et préparation préalables | −60 000 $ | 0 $ |
| Commissions (≈5 %) | −42 500 $ | 0 $ |
| Frais de clôture vendeur (≈1,5 %) | −12 750 $ | 0 $ |
| Coûts de portage pendant la vente (4 mois) | −18 000 $ | −1 500 $ |
| Retenues pour travaux après inspection | −8 000 $ | 0 $ |
| Net approximatif | 708 750 $ | 608 500 $ |
Dans cet exemple la mise en vente l’emporte quand même d’environ 100 000 $, et à ce vendeur nous dirions de passer par un agent. C’est l’issue honnête pour une maison dont la préparation est modeste et dont le propriétaire peut attendre quatre mois.
Changez maintenant deux choses — la maison nécessite 180 000 $ de travaux au lieu de 60 000 $, et le vendeur ne peut pas les financer. La voie de la mise en vente s’effondre : sans les travaux la maison ne se met pas en vente à 850 000 $ mais plutôt autour de 640 000 $ et attire de toute façon des offres d’investisseurs, moins les commissions, moins le portage, moins la renégociation après inspection. C’est le vendeur pour qui le chiffre au comptant est réellement compétitif.
Où chaque option gagne réellement
Passez par un agent quand…
- La maison est en bon état, ou les travaux sont cosmétiques et vous pouvez les financer
- Vous avez 60 à 90 jours et rien ne vous presse
- Vous pouvez vivre avec les visites, ou la maison est déjà vide et propre
- Rien ne complique le titre, la propriété ou l’occupation
Vendez à un acheteur au comptant quand…
- La maison nécessite de vrais travaux que vous ne pouvez ou ne voulez pas financer
- Une date compte — une mutation, une vente forcée, un achat déjà engagé
- Il y a des locataires, une succession, un divorce, ou une maison pleine d’affaires
- Vous avez déjà essayé et le dossier s’est effondré
- Vous valorisez la certitude et une décision unique plus que les derniers pourcents de prix
Envisagez un iBuyer national quand…
- Votre maison est récente, standardisée et dans un lotissement où l’estimation automatique fonctionne bien
- Elle est en bon état — ils n’achètent pas de gros chantiers
- Vous voulez de la rapidité mais acceptez des frais de service et un ajustement après inspection
Un point de vigilance avec toute option rapide : l’offre qui arrive avant que quiconque ait vu le bien n’est pas celle avec laquelle vous signerez. Qu’il s’agisse de l’estimation algorithmique d’un iBuyer ou du chiffre optimiste d’un grossiste au téléphone, attendez-vous à une révision après inspection. Demandez dès le départ quelle est la procédure de changement de prix, et obtenez la réponse par écrit.
Si passer par un agent vaut mieux, nous le dirons
Nous préférons perdre un dossier plutôt qu’acheter la maison de quelqu’un qui aurait dû la mettre en vente. Si notre chiffre ne bat pas le marché libre dans votre situation, nous vous le dirons, et si vous souhaitez une mise en relation avec un agent local de votre quartier nous le faisons volontiers, gratuitement et sans rien y gagner. Nous ne sommes pas une agence et nous ne percevons pas de commission d’apport.
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