Transparencia
Cómo calculamos su oferta en efectivo
Nadie más en este mercado publica esto. Creemos que ese es justamente el problema de la industria, así que aquí está la fórmula completa, los supuestos detrás de cada dato, y una calculadora que puede usar antes de hablar con nosotros.
Una oferta en efectivo equivale al valor de la casa ya renovada, menos el costo de las reparaciones, menos los costos de mantenerla durante la renovación, menos los costos de revenderla, menos el rendimiento del comprador. En San Diego esa aritmética normalmente produce una oferta entre el 70% y el 85% del valor ya renovada, y el alcance de reparaciones es la variable que más la mueve.
Haga las cuentas usted mismo
Mueva los dos datos. La aritmética de la derecha es la misma que usamos internamente — es un estimado genuino, no un anzuelo que siempre dice "llámenos".
$850,000
Este es un estimado a partir de dos datos. Una oferta real considera las ventas comparables específicas cerca de usted, el terreno, la distribución, el estatus de permisos, el título y su calendario — por eso el número real a veces es más alto que esto y a veces más bajo.
Obtener el número realOferta estimada en efectivo
Eso es aproximadamente 72% del valor ya renovada. Solo estimados — no es una oferta ni un compromiso.
Qué entra en cada dato
Valor ya renovada
Lo que la casa se vende una vez totalmente renovada. Lo construimos con ventas cerradas — no listados activos, que son precios de pedida, y no una valuación automática, que no distingue que la comparable tenía cocina nueva y la suya no. Queremos tres ventas de los últimos tres a seis meses, a menos de un kilómetro, de tamaño, edad, terreno y distribución similares, y luego ajustamos por diferencias.
Cada oferta que enviamos nombra esas tres ventas con dirección y fecha para que usted mismo las verifique. Si un comprador no le dice en qué comparables se basa su número, ese número no está anclado en nada comprobable.
Reparaciones
El costo desglosado de llevar la casa a ese estándar renovado, al precio que nuestros contratistas cobran hoy en el Condado de San Diego. Techo, aire, panel eléctrico, plomería, cimientos, ventanas, cocina, baños, pisos, pintura, jardinería, permisos y contingencia. Esta es la mayor fuente de diferencia entre ofertas, y el dato que más vale la pena discutirnos. Si tiene un presupuesto de contratista que dice que nuestro número es alto, muéstrenoslo y lo revisamos.
Costos de mantener
Somos dueños de la casa unos cuatro a seis meses. Durante ese tiempo pagamos impuestos prediales, seguro de una propiedad vacía en obra (que no es barato), servicios, y el costo del capital. Normalmente cerca del 2.5% del valor ya renovada.
Costos de reventa
Cuando vendemos la casa terminada pagamos los mismos costos que usted pagaría: comisiones, escrow y título, impuestos de transferencia, y con frecuencia una concesión al comprador final. Alrededor del 7.5% del precio de reventa. Este es el costo que la gente olvida que existe de nuestro lado, y es la razón por la que el margen no puede ser tan delgado como los vendedores a veces esperan.
Rendimiento
Cerca del 10% del valor ya renovada en un proyecto estándar. Esa es la compensación por el capital, la ejecución y el riesgo real de que el mercado se mueva en contra o de que la renovación destape algo caro detrás de una pared. Cualquier comprador que le diga que no incluye un rendimiento o no está siendo franco o no va a cerrar.
Qué hace que una oferta suba
- Una ubicación donde las casas terminadas se venden rápido y de forma predecible
- Trabajo cosmético en lugar de estructural — pintura y pisos ganan sobre cimientos y drenaje
- Título limpio, un solo tomador de decisiones, y sin sucesión ni litigio
- Una distribución y un terreno que permitan ampliar o construir una unidad adicional
- Flexibilidad en la fecha de cierre, que reduce nuestro riesgo
Qué hace que baje
- Movimiento de cimientos, daño por incendio, o drenaje o séptico fallando
- Metros cuadrados sin permiso que habrá que legalizar o retirar
- Una ubicación difícil de asegurar o una asociación de propietarios en litigio
- Inquilinos con renta muy por debajo del mercado y protecciones fuertes
- Un calendario de cierre largo que extiende nuestro costo de mantener
Cómo verificar cualquier oferta en efectivo, incluida la nuestra. Pida las tres ventas comparables. Pida el alcance de reparaciones desglosado. Luego consiga una segunda oferta de otro comprador. Si un comprador se resiste a cualquiera de las tres, esa resistencia es su respuesta.
Cuándo esta aritmética dice que no debería vendernos
Cuando el número de reparaciones es pequeño. Una casa que necesita 15 mil dólares de pintura y alfombra casi no deja espacio en la fórmula, lo que significa que nuestra oferta quedará muy por debajo de lo que usted recibiría en el mercado abierto incluso después de comisiones. En esa situación, líste la. Se lo diremos, y preferimos hacerlo a convencerlo de una mala decisión que recordará durante años.
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