Sus opciones
¿Oferta en efectivo, agente, o iBuyer?
Vendemos una de estas tres cosas, así que lea esto con el escepticismo apropiado — y luego verifique cada número, porque todos se sostienen.
Listar con un agente produce el precio bruto más alto y toma más tiempo, típicamente de 45 a 75 días más la preparación, y cuesta entre 7% y 9% en comisiones y costos de cierre. Un comprador en efectivo produce un precio bruto menor pero sin cuotas, sin reparaciones y con un cierre de 7 a 21 días. Un iBuyer nacional queda en medio en precio y cobra una cuota de servicio. Cuál le deja más depende casi por completo de la condición de su casa y de cuánto puede esperar.
| Vendernos a nosotros (efectivo) | Listar con un agente | iBuyer nacional | |
|---|---|---|---|
| Tiempo hasta un precio firme | Dentro de 24 horas de ver la propiedad | 30 a 60 días de visitas antes de una oferta sólida | 24 a 48 horas, luego a menudo revisada tras la inspección |
| Días típicos hasta cerrar | 7 a 21 días, o la fecha que elija | 45 a 75 días incluyendo el trámite del préstamo | 14 a 60 días |
| Reparaciones y limpieza | Ninguna — deje lo que no quiera | Normalmente necesarias para competir | Créditos por reparación descontados tras inspección |
| Visitas y casas abiertas | Ninguna | De 10 a más de 30 extraños en su casa | Ninguna |
| Comisión del agente | $0 | 5% a 6% del precio de venta | $0 de comisión, más de 5% de cuota de servicio |
| Costos de cierre | Pagamos los costos habituales del vendedor | El vendedor paga 1% a 2% | Descontados del producto |
| Que el financiamiento se caiga | No hay banco involucrado | Aproximadamente 1 de cada 15 escrows se cae | No hay banco involucrado |
| Precio que usted recibe | Por debajo del mercado — vea las cuentas | El precio bruto más alto | Por debajo del mercado, menos cuotas |
La comparación que la gente hace mal
Los vendedores comparan un precio de lista contra una oferta en efectivo y concluyen que el listado gana por cien mil dólares. Esa comparación es entre un número bruto y un número neto, lo cual no es una comparación.
Aquí está una versión justa. Tome una casa anticuada de San Diego que se listaría en $850,000 después de $60,000 de preparación, o que se vendería hoy en $610,000 en efectivo.
| Listar con un agente | Vender en efectivo | |
|---|---|---|
| Precio de venta | $850,000 | $610,000 |
| Reparaciones y preparación previas | −$60,000 | $0 |
| Comisiones (≈5%) | −$42,500 | $0 |
| Costos de cierre del vendedor (≈1.5%) | −$12,750 | $0 |
| Costos de mantener mientras se vende (4 meses) | −$18,000 | −$1,500 |
| Créditos por reparación tras inspección | −$8,000 | $0 |
| Neto aproximado | $708,750 | $608,500 |
En ese ejemplo el listado igual gana por unos $100,000, y a ese vendedor le diríamos que liste. Ese es el resultado honesto para una casa donde la preparación es modesta y el vendedor puede esperar cuatro meses.
Ahora cambie dos cosas — la casa necesita $180,000 de trabajo en vez de $60,000, y el vendedor no puede financiarlo. El camino del listado se desploma: sin el trabajo la casa no se lista en $850,000, se lista en algo cercano a $640,000 y atrae ofertas de inversionistas de todos modos, menos comisiones, menos costos de mantener, menos la renegociación tras inspección. Ese es el vendedor para quien el número en efectivo es genuinamente competitivo.
Dónde gana realmente cada opción
Liste con un agente cuando…
- La casa está en buena condición, o el trabajo es cosmético y usted puede financiarlo
- Tiene de 60 a 90 días y nada lo presiona
- Puede convivir con las visitas, o la casa ya está vacía y limpia
- Nada complica el título, la propiedad ni la ocupación
Venda a un comprador en efectivo cuando…
- La casa necesita trabajo real que usted no puede o no quiere financiar
- Una fecha importa — una mudanza, un remate, una compra ya en escrow
- Hay inquilinos, una sucesión, un divorcio, o una casa llena de pertenencias
- Ya intentó listar y el trato se cayó de escrow
- Valora la certeza y una sola decisión por encima del último porcentaje de precio
Considere un iBuyer nacional cuando…
- Su casa es más nueva, uniforme y está en un fraccionamiento donde la valuación automática funciona bien
- Está en buena condición — no compran casas con daño severo
- Quiere rapidez pero acepta una cuota de servicio y un ajuste después de la inspección
Algo que vigilar con cualquier opción rápida: la oferta que llega antes de que alguien haya visto la propiedad no es la oferta con la que va a cerrar. Sea el estimado algorítmico de un iBuyer o el número optimista de un mayorista por teléfono, espere que se revise después de la inspección. Pregunte desde el principio cuál es el proceso para cambiar el precio, y obtenga la respuesta por escrito.
Si listar es mejor, se lo diremos
Preferimos perder un trato a comprarle una casa a alguien que debió listarla. Si nuestro número no le gana al mercado abierto para su situación, se lo diremos, y si quiere que lo presentemos con un agente local que trabaje su vecindario lo hacemos con gusto, sin costo y sin nada a cambio. No somos una correduría y no cobramos comisiones de referencia.
Vea cuánto vale su casa en efectivo.
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