Enfrentando un embargo en San Diego: cuáles son realmente sus opciones

• Puede vender hastaEl momento en que se realiza el remate — no antes
• Derecho a reinstalarGeneralmente hasta 5 días hábiles antes de la fecha del remate
• Quién paga los atrasosEscrow, con el producto de la venta — no usted por adelantado
• Cierre habitual7 a 14 días cuando hay una fecha de remate en el calendario
• Costo para usted$0 — sin comisiones, sin reparaciones, sin costos de cierre

El calendario del embargo en California, a grandes rasgos

La mayoría de los embargos en California son extrajudiciales, es decir, pasan por el fideicomisario y no por las cortes. Después de que usted se atrasa de manera significativa, el prestamista registra un Aviso de Incumplimiento. Aproximadamente tres meses después, si el préstamo no se ha reinstalado ni resuelto de otro modo, el fideicomisario puede registrar un Aviso de Remate, que debe publicarse y fijarse y que establece la fecha de subasta al menos veinte días después. Generalmente usted tiene derecho a reinstalar el préstamo pagando los atrasos hasta cinco días hábiles antes del remate, y derecho a liquidarlo por completo hasta el momento mismo en que ocurra.

El dato que más le importa es la fecha de remate en el Aviso. Mientras esa fecha no pase, una venta es posible. Una vez celebrada la subasta, no lo es, y cualquier capital por encima de lo que se le debía al prestamista se convierte en un reclamo de fondos excedentes en lugar de dinero en su cuenta.

Por qué vender suele superar a cualquier otra salida

Si tiene capital, un embargo se lo entrega a la subasta. Una venta lo conserva. Escrow le paga al prestamista exactamente lo que se le debe — capital, atrasos, cargos, costos del fideicomisario — y le transfiere la diferencia. Hemos cerrado operaciones donde el vendedor se llevó un cheque importante de cinco o seis cifras que de otro modo se habría evaporado en las escalinatas del juzgado.

Si tiene poco o nada de capital, una venta puede seguir siendo la mejor salida, y puede implicar negociar un pago corto con su prestamista. Eso toma más tiempo y depende de la cooperación del banco. Le diremos honestamente en cuál de esas dos situaciones está desde la primera llamada, una vez que conozcamos el saldo y los atrasos.

Por favor, tenga cuidado con quién habla

Un Aviso de Incumplimiento registrado es público, y en cuanto se registra el suyo empezará a recibir cartas, llamadas y tocadas de puerta. Parte es legítimo. Parte viene de gente que quiere que usted le ceda su escritura, acepte un arreglo de "renta con opción", o pague una cuota por adelantado por ayuda con modificación de préstamo. En California está prohibido cobrar una cuota por adelantado por servicios de modificación de préstamo relacionados con un embargo, y cualquiera que le pida escriturarle su casa fuera de un escrow normal merece profunda desconfianza.

Decida lo que decida sobre nosotros, haga esto: guarde cada documento, no firme nada que transfiera el título fuera de escrow, y llame a un asesor de vivienda aprobado por HUD — el servicio es gratuito. También puede hablar directamente con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista; puede haber una prórroga o modificación disponible y preguntar no cuesta nada.

Preguntas que nos hacen, respondidas de verdad